初めての土地購入【私が契約前に知っておきたかったこと】
アルネットホームで新築マイホーム建築中のくーちゃんです．
「家は3回建ててやっといい家が出来る」
なんて言いますが，多くの人は人生で最初で最後，最大の買い物がマイホームです．
それに伴い，こちらも人生で初体験となるのが土地の購入です．
建物を建てる以上にどうやって買うのかイメージがつき難い土地購入．
どんな観点で何に気をつければ良いか，自分だけではなかなか分からないですよね．
そこで今回は，これから初めて土地購入に挑む方に向けて，
希望の土地を後悔なく手に入れるため契約前に知っておきたいことを，
私の経験を交えてご紹介します😆
最初に押さえておきたいポイント
予算と管理項目を決める
言うまでもなく重要なのは，
- 土地にかける予算
- 土地に求める条件から管理する項目
を決めることです．
坪単価は同じ市内でも，公共交通機関へのアクセスや利便性で大きく変わります．
重要なのは坪〇〇万円の土地は高いなぁ...という目安ではなく，
トータルでいくらまで土地に掛けられるかです．
これは後述する ”決める勇気を持つ” 項目に直結します．
また，土地の希望条件はいくつか土地を見る中で間違いなく変化していきます．
だからこそ最初の段階から，特に何に注目して土地探しをするかは決めておくと，
それぞれの土地の良し悪しを理由と共に残しておけるので，振返り時に便利です．
私の場合は，
- 現在の生活圏から離れずに
- 学校のアクセスが良く
- ハザードマップで懸念のない所
でスタート．
これなら土地の地図を見るだけでもある程度判断でき，現地ではその確認でOKです．
出てくる土地は情報源が違っても似通ってくる
土地を探す手法はいくつか有ります．メジャーどころは
- 不動産屋で紹介してもらう
- ハウスメーカーに紹介してもらう
- ネットで検索
- 自分の足で探す
といったところ．
ちなみに私は「4.自分の足で探して」見つけた土地を契約しました😱笑
この中で1~3は，
各不動産屋やハウスメーカーが自社のみで取り扱っている土地以外は，
不動産情報として公開されているものを各窓口で紹介してもらっているだけなので，
基本的には同じ要望を伝えれば似通った土地が出てきます．
目新しく，希望に合致する土地が見つかれば，それは掘り出し物か新着物件．
競争相手はいっぱいいますよ😆
いい土地を見つけたら決める勇気を持とう
「土地はナマモノですから...」と不動産屋の営業さんは言いますよね．
そんな営業文句を言われても，1,000万クラスの買い物すぐ決められないよ...
もうちょっと見たらいい土地があるかもしれないじゃん...
そう言っている間に，私は2つの物件を買い損ねました😭
土地は本当にナマモノです．
高い買い物すぐに決められないのはもっともですが，
いい土地は同時に土地探しをしている他の人にとってもいい土地である可能性大．
今日時点で溢れている土地に満足していない人は，虎視眈々と物件を狙っています．
いい土地を見つけたら決められる勇気とそのための準備が必要です😤
土地選びのチェックポイント
私が気にした項目
私が実際に自分の土地探し進めるに当たり気にしていたのは以下の項目です．
- 学校のアクセスが良い
- 大通りから一本入った道沿いであること
- ハザードマップでリスクが最低レベルであること
各項目を確認していきます．
1.学校のアクセスが良い
私の住んでいる地域は，がっつり車社会です．
従って買い物やお出かけは基本車移動．
ただ小中学校の投稿はやはり徒歩なので，通いやすい場所に学校があることを
優先しました．
（...自分が送迎された経験がないので，学校に送るイメージが全く有りません😅）
2.大通りから一本入った道沿いであること
車社会に暮らしながら便利な立地を選ぶと，やはり幹線道路に近づいてきます．
ただ地方の幹線道路は意外と交通量が多いし車速も高い．
家の前をビュンビュン走られると車庫入れにも不便なので，
一本入った用事のある人しか通らない道に面したいというのが希望でした．
3.ハザードマップでリスクが最低レベルであること
昨今の各地方での自然災害状況を見ると，
丈夫な家を作ることと同じくらい，リスクの低い土地に建てることが重要である
と感じていました．
一口に ”川の近くに住んでいる” と言っても，その河川の水害リスクは様々です．
水量は多くても川幅が十分広かったり，
真横を川が通っていても，実は上流に水門が有り水量が制御できたり．
ハザードマップにはそういった情報を元にリスクが表示されているため，
土地を選定する際には必ずチェックする必要があると考えていました😉
土地を選んでから，気にしたほうが良かったと感じた項目
この項目は私が土地を決めた後，家づくりを進める中で
「気にしておくべきだったな」と感じた項目になります．
優先順位は高く有りませんが，
後から諸経費がアップしてショックを受ける可能性がある項目ですので，
チェックしておきましょう😉
- 造成工事が終わっているか
- 地目は何か
- ライフラインは近くまで来ているか
各項目を確認していきます．
1.造成工事が終わっているか
土地を買った後は，建物の工事が着工するまで手つかずでいいかというと，
必ずしもそうでは有りません．
我が家の場合は造成工事が終わった土地を購入しましたが，
現状渡し後に，建物工事が始められるよう宅地用に土地を作る必要があります．
費用や工事期間の持ち方によっては施主が損する場合が想定されるので
チェックが必要です．
2.地目はなにか
土地には地目という，土地ごとに決められた使用目的が存在します．
農地として登録された土地には原則住居を建てることはできず，
住居を建てるためには地目変更という行政の手続きが必要です．
我が家は”宅地”として登録されているはずの土地でしたが，
結局のところ蓋を開けてみると農地になっており，地目変更が必要となりました．
当然追加で料金が発生するため，不動産屋と揉める要因となります．
事前に確認をしましょう．
3.ライフラインは近くまで来ているか
電気・水道・ガスはその土地の目の前の道路まで来ていますか？
電気については電信柱と電線を見れば一目瞭然なので，大抵の場合大丈夫．
ただ水道とガスは意外と見落としがちです．
目の前の家まで来ているけど，自分の家まで引くためには
水道管・ガス管の延伸工事が必要だと言われる場合があります．
この時，自分の家のためだけに工事が必要だと自己負担になる可能性が有ります．
ライフラインは来て当たり前と思わず，確認しておくと予定外の出費が防げます😉
選んだ後も大事です
1.不動産屋との責任区をはっきりさせよう
上の項目でも挙げたように，不動産屋と施主の認識違いで
責任の持ち方や事実が曖昧になっている場合があります．
例えば我が家の場合は以下のような項目がありました．
- 地目が宅地の予定が農地だったため地目変更が必要
- 水道管の口径が20mmへ変更の約束だったのに13mmのまま
- 浄化槽を地下に埋める予定だったのが下水に流せるようになる
上2つは最初の話と違ったので，不動産屋側に負担してもらえるよう
ハウスメーカーと一緒に交渉しました．（無事勝ち取りました😅）
また浄化槽の件は改善方向なので問題なし．
ただいずれも一歩間違えると自己負担で修正が必要な項目です．
前提はこうだったのに違いますよね？と思い当たる節は
早めに不動産屋と相談の上，責任区をはっきりさせておきましょう．
2.地盤改良は残念ながら天命に従うのみ
土地についてまわる不安要素が ”地盤改良工事” ですね．
こればっかりは実際に建物を建てる直前に
ハウスメーカーで地盤調査をしてみないことには，その必要性が判断できません．
また必要とあらば基本的には断ることができず，
その種類や価格交渉にてかかる費用が変動するといった中身になります．
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↓↓ カントクパパさんの記事でわかりやすくまとまっております ↓↓
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従って，天命を待つのみです．
強いて言えば近所に住まわれている方から情報収集をすることで
周辺地盤の傾向を掴むことができます．
ただ私の実家の場合，周辺は皆改良工事不要だったにもかかわらず，
実家のみ改良工事必要だったりして...一概には判断できないようですね😅
おわりに
今回の記事はいかがだったでしょうか？
土地に求める要素は人によって様々なはずですが，いい土地はやはり人気です．
100点満点の土地を求めず，例えば80点以上の土地が出てきた時に
いくら払い購入できるか，常にイメージを持ち腹をくくっておくのが大事です😍
今回も最後までお読みいただきありがとうございました！
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